Dobrý deň,
prosíme Vás o radu ohľadom "prenájmu" trvalo neobývaného (ale udržiavaného a kompletne zariadeného) domu, ktorý má troch podielových vlastníkov. Na požiadanie jedného z nich mu bol poskytnutý predbežný ústny súhlas ostatných vlastníkov na nevyhnutné krátkodobé ubytovanie "týranej" ženy (v kamarátskom vzťahu) s tým, že sa najprv všetci vlastníci vopred dohodnú na podmienkach. "Nájomníčka" však s vedomím jedného vlastníka už mesiac užívala dom a sťahovala majetok z manželovho domu do "prenajatého" domu. Nemá záujem si v krátkej dobe hľadať iné ubytovanie, ani riešiť situáciu v rámci vlastnej rodiny (má 2 deti, býva s manželom v rodinnom dome s veľkým pozemkom), dokonca nerešpektuje ani opakované vyzvania vlastníka, aby nesťahovala cudzie veci a nábytky do domu. Po zistení skutočného stavu jeden z vlastníkov upozornil ostatných na možné riziká, preto trvá na jej vysťahovaní a uhradení vzniknutých nákladov za minuté energie. Ďalší dvaja vlastníci podliehajú jej požiadavkám, keďže už dali predbežný ústny súhlas a pár mesiacov chcú sledovať vývoj situácie. Zmluva o nájme vytvorená nie je (ani nie je vôľa k tomuto kroku), nájomníčka prisľúbila uhradenie energií, ale odmieta sa vysťahovať. Právo vlastníkov na užívanie domu je tým pádom obmedzené, keďže celý dom je zaprataný cudzími vecami, ktorých pôvod nepoznáme.
Prosím poraďte, ako riešiť vysťahovanie tohto nežiadúceho nájomníka a vyhnúť sa podvodom? Môže byť jeden vlastník prehlasovaný väčšinovým rozhodnutím ostatných vlastníkov a tak donútený znášať prípadné riziká podvodu, na ktoré sám upozorňoval? Ako sa dopracovať k opätovnému plnohodnotnému (aj keď príležitostnému) užívaniu domu samotným vlastníkom? Aké ďalšie riziká hrozia vlastníkom v danej situácii? Čomu je treba sa vyvarovať a aké kroky odporúčate uskutočniť?
Ďakujeme
Dobrý deň,
v zmysle § 139 ods.2 Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Píšete, že dvaja spoluvlastníci dali ústny súhlas k tomu, aby sa nájomníčka nasťahovala do domu (o hospodárení so spoločnou vecou teda rozhodla väčšina, pretože sa počíta podľa veľkosti podielov). Vznikol teda nájomný vzťah, aj keď ste nájomnú zmluvu neuzatvorili písomne, nakoľko nájomná zmluva je platná, aj keď je ústna, avšak v prípade sporu by sa musela preukázať existencia takejto zmluvy, nájomného vzťahu a ďalších s tým súvisiacich skutočností. Vy ako prehlasovaný spoluvlastník sa však môžete obrátiť na súd, aby rozhodol, nakoľko týmto nájomným vzťahom dochádza k dôležitej zmene v hospodárení so spoločnou vecou. Ak by sa však situácia zmenila a väčšina (dvaja podielový spoluvlastníci) by nedala súhlas k nájomnému vzťahu, resp. by sa rozhodli dom ďalej neprenajímať, t.j ukončiť nájom na základe zákonných dôvodov, nájomníčka by musela po uplynutí výpovednej lehoty opustiť spoločnú nehnuteľnosť. Ak by po uplynutí výpovednej lehoty nájomníčka naďalej užívala Vašu nehnuteľnosť, adresujte jej ešte písomnú výzvu na doručenku, alebo jej túto výzvu dajte osobne s tým, že Vám podpíše jej prevzatie, prípadne požiadajte dve osoby, dvoch svedkov, aby išli s Vami, ktorí by Vám podpísali, že Vám odmietla výzvu prevziať, jednoducho aby ste v prípade súdneho konania vedeli preukázať, že ste sa pokúsili s nájomníčkou o mimosúdnu dohodu, pričom vo výzve uveďte, že žiadate, aby vo Vami určenej lehote vypratala nehnuteľnosť, v opačnom prípade sa obrátite na súd. Ak nájomníčka nebude reagovať na výzvu, neostáva Vám nič iné len podať na príslušný súd, ktorým bude súd, v obvode ktorého sa nachádza nehnuteľnosť, návrh na vypratanie neoprávnene užívanej nehnuteľnosti, pričom tak môžete urobiť v skrátenom konaní, tzv. rozkazom na plnenie, v ktorom nájomníčke súd uloží povinnosť vypratať nehnuteľnosť užívanú bez právneho dôvodu. V prípade záujmu o vypracovanie dokumentov ma môžete kontaktovať.
Mgr. Róbert Bános, advokátska kancelária blízko k Vám
- Ak chcete komentovať, tak sa prihláste alebo sa zaregistrujte
